La pregunta es sencilla. Si construir me sale, por ejemplo, u$s 1000 el m2. ¿Por qué se vende a u$s 2500?
La respuesta podría ser el terreno, pero en una zona media de CABA la incidencia del terreno en el costo es de U$350 por m2. Y hablamos de U$1350 por m2 vendible. ¿Cómo llega el comprador a pagar por ejemplo $2500?
Es simple. Hay muchas personas entre el que construye y el que compra el departamento, que lógicamente cobran por su trabajo.
Voy a desglosar el proceso de un desarrollo inmobiliario, para entender cuáles son los roles de intermediación que aumentan los costos y cómo podemos reducirlos.
Empecemos con quien nos contrata para hacer un edificio. El desarrollador es la persona que gestiona el proyecto. Busca un lugar, resuelve la parte legal constituyendo una empresa o fideicomiso y consigue la financiación. Para finalmente contratar a un profesional que proyecte y construya la obra. Ese profesional es el constructor.
Cuando hice mi primer edificio - aún en la universidad - me di cuenta que, siendo los honorarios del constructor alrededor de un 10%, los del desarrollador llegaban a un 40% del costo total de la obra una vez vendido todo el proyecto. Entonces decidí prescindir de ese rol. Y con amigos - del secundario y la universidad - hicimos un edificio. Tengo que admitir que me faltaba mucho por aprender, pero cada inversor se quedó con su departamento. Y con un costo del m2 terminado creciendo durante el periodo de la construcción, conseguimos vender los departamentos casi al doble de lo que habíamos pagado.
Otro intermediario muy presente a lo largo del desarrollo es el Estado, porque si hay algo de lo que nadie se salva son los impuestos. En este caso la pregunta es cómo disminuirlosPodemos referirnos principalmente a ganancias, aunque también podemos mencionar impuestos a los débitos y créditos, ingresos brutos, cargas sociales, etc.
Habiendo tantos impuestos es normal que en una obra se hable de cuanto gastar en blanco (y cuanto en negro). Si compramos en negro no pagamos IVA, pero tarde o temprano vamos a tener que pagar ganancias por la diferencia entre lo que hayamos gastado y lo que escrituramos. En el caso de una empresa es el 35%. Como consecuencia, muchas desarrolladoras no quieren aparecer en la escritura, boleto o posesión el costo real de venta.
Ahora bien, si quitamos a la desarrolladora del medio, no vamos a estar teniendo ganancias. Es decir, si todos nos sumamos a un desarrollo en donde lo que gastamos es a lo que escrituramos, la ganancia desaparece. Apareciendo la figura del fideicomiso al costo.
Igualmente son válidas algunas aclaraciones: cada persona va a tener una escritura por un valor bajo, ya que es al costo, y cuando lo venda va a pagar ganancias por la diferencia entre la primera escritura y la segunda. Pero esta vez ya no es una empresa que percibe ganancias, si no una persona física siendo el porcentaje a pagar un 15%.
También es válido aclarar que se encuentran muchos fideicomisos al costo en el mercado, donde las desarrolladoras consideran parte del costo su ganancia. Generando más gastos de los que debería tener una construcción.
Luego existe un costo que surge una vez ya terminado el edificio: las inmobiliarias. Cobran, del valor del departamento terminado, el 2 o 3 % al que vende y el 4 o 5 % al que compra. Hoy en día el mercado tiene mucho conocimiento del costo real de una propiedad. Con solo entrar a una página como Argenprop o Zonaprop se pueden encontrar muchos departamentos similares en la zona que uno busca y comparar. Esto genera que algo que está por sobre el valor del mercado no se venda y algo que está por debajo del valor del mercado sí. Por lo que hoy lo que más importancia tiene a la hora de vender es el costo y no quien lo vende.
Aunque es cierto que las grandes inmobiliarias realizan muchas ventas simultáneas. Es decir, cuando alguien vende - y con la plata que obtiene de esa venta compra- las cadenas que manejan una amplia red de inmuebles consiguen vender más. Ahora, todas estas comisiones desaparecen cuando nos sumamos a un proyecto de manera directa con quien lo desarrolla.
Por último, aunque estamos hablando de intermediación, existen costos específicos de la construcción que no podemos dejar de mencionar. Es sumamente importante la experiencia y conocimientos de quien la haga. No hablo solamente de conocer proveedores con precios competitivos, sino más bien de la importancia de entender la obra en su conjunto.
Al hacer un edificio intervienen distintos profesionales que cumplen una función específica. Si esas funciones no se adaptan bien al proyecto vamos a tener sobrecostos que podemos evitar. Por ejemplo, la relación entre el diseño del proyecto y el cálculo estructural. Un buen diseño en diálogo con la estructura da como resultado la baja de costos en hormigón, hierro y mano de obra de carpinteros. Y hay muchos ejemplos como estos. Es de fundamental importancia una obra que armonice en todas sus ramas.
A la vez, en muchos casos, aparecen errores que se cometen en obra, que se podrían evitar dedicándole tiempo al proyecto. Sabiendo que siempre será más sencillo y menos costoso corregir algo en un plano que una vez ya materializado.
Es evidente que en el proceso de hacer un edificio hay muchas complejidades. Por eso es adecuado tomarse el tiempo para entender cada aspecto y elegir la mejor opción. Comprendiendo mejor de donde surgen los costos vamos a poder obtener los mismos resultados, con los mismos tiempos, disminuyendo gastos.
Germán Santaella
